L’assurance hypothécaire et votre capacité d’emprunt

En tant qu’acheteur ou propriétaire de maison au Canada, votre capacité d’emprunt dépend de divers facteurs. De récents changements aux politiques de prêt de la SCHL, au taux de qualification de la Banque du Canada ainsi qu’au taux préférentiel et aux conditions hypothécaires des banques sont autant d’éléments à prendre en compte si vous envisagez d’acheter une maison.

Si vous avez moins de 20 % de mise de fonds (on dit alors que votre prêt hypothécaire est à ratio élevé), une assurance prêt hypothécaire est obligatoire. Cette assurance protège le prêteur au cas où vous, l’emprunteur, cesseriez de faire vos versements. Ce que vous ne savez peut-être pas, c’est qu’au Canada, les prêts hypothécaires peuvent être assurés par une ou l’autre de trois entités : la SCHL, Genworth Canada ou Canada Guaranty. De plus, à la fois le prêteur et l’assureur doivent approuver votre demande après que votre admissibilité a été établie. Pour être admissible, tout prêt hypothécaire assuré doit être soumis au test en fonction du taux affiché par la Banque du Canada pour un prêt conventionnel sur 5 ans à taux fixe – qui vient de baisser à 4,94 %! Une fois votre admissibilité établie, nous pouvons commencer à chercher ce qu’il y a de mieux sur le marché pour vous obtenir les meilleures options de financement.

Même si un propriétaire ne peut pas préciser lequel des trois assureurs hypothécaires il préfère, c’est un d’eux qui assure tout prêt – tout dépendant de votre banque. Il est important de savoir ce qui se passe chez eux, car leurs politiques vous touchent directement en tant que propriétaire. Récemment, une baisse des prix des maisons et la paralysie de l’économie en raison de la COVID-19 ont entraîné des changements dans les politiques sur les prêts hypothécaires assurés par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

L’annonce qu’a faite la SCHL le 4 juin 2020 concerne les nouvelles demandes d’assurance lors d’un nouvel achat ou d’un renouvellement hypothécaire. Le refinancement n’est pas touché. Quels sont les changements, et quelles en sont les répercussions pour vous ou pour une personne de vos connaissances qui envisage d’acheter une maison?

• Augmentation de la cote de solvabilité : Avant, la cote de solvabilité minimum était de 600. Maintenant, au moins un des emprunteurs doit avoir une cote d’au moins 680. Le changement est important, car 80 points est une augmentation considérable dans une échelle qui va seulement de 300 à 900!
• Sources de la mise de fonds : Les options comme source de la mise de fonds ont changé. Maintenant, vous ne pouvez plus utiliser des sommes empruntées. Sont ainsi exclus les montants obtenus au moyen d’une carte de crédit, d’une ligne de crédit ou d’aucun prêt prévoyant des modalités de remboursement. Votre mise de fonds doit provenir de vos propres économies.
• Ratios ABD/ATD : Les ratios maximums d’amortissement brut/total de la dette (ABD/ATD) déterminent combien de dette vous pouvez avoir par rapport à votre revenu. Les exigences ont été réduites, du niveau potentiel précédent de 39/44 à un niveau plus conservateur de 35/42. Ainsi, un demandeur dispose d’une capacité d’emprunt moindre, en tenant compte de sa dette préalable et du prêt hypothécaire qu’il demande en comparaison de son revenu.

Dans l’ensemble, ces changements entraînent une réduction d’environ 9 à 13 % du montant auquel vous pourriez être admissible. Ils toucheront surtout les acheteurs d’une première maison. Voilà qui est une forte réduction de la capacité d’emprunt et qui pourrait être considéré comme étant très restrictif comme nouvelle politique sur l’admissibilité.

Heureusement, il y a aussi de bonnes nouvelles. Ces changements ont été adoptés uniquement par la SCHL. Les autres assureurs hypothécaires au Canada, Genworth Canada et Canada Guaranty, ont tous deux annoncé qu’ils ne projettent pas de modifier leurs critères en ce qui concerne les ratios d’endettement, la cote de solvabilité minimum et les mises de fonds.

D’autres informations suivront, et il y aura peut-être encore des changements, donc toute personne qui est propriétaire de maison ou envisage de le devenir a intérêt à se tenir au courant, surtout si elle va bientôt renouveler son hypothèque ou faire un achat.

Si vous êtes sur le point de renouveler votre prêt hypothécaire ou d’acheter votre première maison et que vous voulez maximiser votre capacité d’emprunt, communiquez avec moi. Je me ferai un plaisir de discuter des changements et de vous aider à trouver le prêteur hypothécaire qui répondra le mieux à vos besoins.